Vous devenez propriétaire en indivision d’un bien immobilier à la suite d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession ? Si vous ou un autre des propriétaires souhaitez racheter la part de l’autre, on parle de rachat de soulte.

Mais qu’est-ce qu’une soulte, qui est concerné ? Quels sont les frais liés à un rachat de soulte, Quels sont les démarches à mettre en œuvre ?

Qu’est-ce qu’une soulte ?

Dans le cas d’une procédure de divorce par exemple, lorsque le patrimoine des époux est composé de biens immobiliers communs, le notaire rédigera un acte liquidatif selon lequel l’un des époux en reprendra seul la propriété à l’issue du divorce. En contrepartie de la cession de sa part, l’époux recevra une somme d’argent de la part de l’autre époux, c’est cette somme que l’on appelle la soulte.

La soulte représente donc la valeur de la part du bien immobilier cédé à l’autre époux dans le cadre d’une indivision. Cet acte ne peut se faire que chez le Notaire qui établira un état liquidatif ou un acte de partage.

Le rachat de soulte consiste donc à racheter les parts d’un bien immobilier acheté à 2 ou plus. Les cas les plus courants sont la succession, la séparation ou le divorce.

Comment se passe le rachat d’une soulte ?

Si vous réalisez un rachat de soulte, vous devrez vous mettre d’accord avec l’ensemble des parties (ex conjoint, autres héritiers) sur le la valeur du bien immobilier et des crédits en cours éventuels. Le montant de la soulte sera calculé par votre notaire en fonction de ces différents paramètres.

Comment calculer la soulte ?

Rachat de soulte en cas de divorce

Au même titre que pour la succession, le montant de la soulte à verser au conjoint qui souhaite conserver la pleine propriété du bien immobilier dépendra de la valeur dudit bien mais d’autres paramètres peuvent rentrer en ligne de compte :

• Répartition de la part de propriété de chacun : par exemple, 60% Madame et 40% Monsieur
• Existence d’un ou plusieurs crédits sur le bien
• Apport en numéraire de l’un des 2 ou des 2 conjoints au moment de l’acquisition du bien : par exemple, Madame 35 000€ et Monsieur 20000€

Prenons l’exemple de Marc et Sophie :

Marc et Sophie se séparent, ils sont propriétaires tous les deux d’un appartement, Sophie souhaite conserver la pleine propriété du bien :
Valeur estimée du bien : 250 000€.
Part de Marc sur la propriété : 40%
Capital restant dû au moment de la séparation : 185 000€
Montant de la soulte : (250 000 – 185 000) x 0.40 = 26 000€
Montant à financer pour Sophie pour obtenir la pleine propriété de l’appartement : 26 000+185 000 = 211 000€
S’il y a un crédit en cours, le conjoint qui gardera la pleine propriété du bien, devra non seulement s’acquitter d’une soulte mais gardera à sa charge l’encours bancaire existant.

Rachat de soulte en cas de succession

La valeur de la soulte dépend du bien concerné, l’héritier qui souhaite conserver la pleine propriété du bien devra racheter les parts des autres héritiers. La valeur du bien immobilier sera déterminée par le notaire selon les prix constatés sur le marché immobilier ou défini entre les différents héritiers. Le notaire définira alors le calcul de la part pour chaque héritier et le montant de la soulte sera le suivant : valeur de la part multipliée par le nombre de parts à racheter.

Prenons l’exemple de Pierre, Paul, Jacques et Jacqueline :

Suite au décès de leurs parents, Pierre, Paul, Jacques et Jacqueline, les 4 enfants héritent d’une maison d’une valeur de 500 000€. Ce bien ne fait pas l’objet d’encours bancaire. L’un des 4 enfants, Jacques, souhaite conserver la maison familiale et propose de racheter la part de ses frères et sœur. La valeur de chaque part est estimée à 125 000€. Le montant de la soulte dû par Jacques à ses frère et sœur s’élèvera à 375 000€ (3×125 000€).

 

Quels sont les frais associés au rachat de soulte ?

Lors d’un divorce ou d’une séparation, le rachat de soulte engendre différents frais qui devront être réglés le jour de la signature de l’acte chez le notaire.
Ces frais peuvent varier selon votre situation.

Lors d’un rachat de soulte, les frais de notaire sont incontournables. Ils sont généralement de l’ordre de 7 à 8% de la valeur de la compensation versée, mais peuvent varier en fonction de la situation.
Ces frais sont constitués de différents postes :
Les droits de mutation
Les émoluments du notaire
Les débours
Généralement, les frais de notaire sont partagés entre toutes les parties concernées par le rachat de soulte. Cependant, dans le cadre d’un divorce, ils peuvent être à la charge de la personne qui rachète les parts.

Il est essentiel de prendre en compte ces frais lors de la planification financière de votre rachat de soulte. Pour estimer précisément ces frais, vous devez contacter votre Notaire.

Quels sont les démarches à mettre en œuvre ?

Dans le cadre d’une séparation ou d’une succession il est bon de consulter les professionnels qui pourrons vous conseiller dans chaque étape :
– L’agence immobilière et le notaire pour estimer la valeur du bien objet de la soulte et les frais de notaire afférent.
– Votre courtier en prêt immobilier et assurance de crédit qui pourra vous conseiller sur le meilleur montage et sur son optimisation.