Dans le paysage immobilier français, l’accession à la propriété reste un défi pour de nombreux ménages, en particulier ceux à revenus modestes. Le Bail Réel Solidaire (BRS), un dispositif novateur offre une alternative attractive à l’achat traditionnel. Dans cet article, plongeons-nous dans les détails de cette approche méconnue qui ouvre les portes de la propriété à un plus grand nombre.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) émerge comme un modèle inédit d’accession à la propriété, créant une bouffée d’air frais dans un marché immobilier souvent jugé inaccessible pour les ménages à revenus modestes. Cette approche, née des dispositions de la loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové de 2014, ainsi que de la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques de 2015, repose sur la dissociation du foncier et du bâti.

Fonctionnement du Bail Réel Solidaire

L’essence même du Bail Réel Solidaire réside dans sa capacité à découpler le terrain et le bâti, ce qui permet de réduire considérablement le coût d’acquisition pour les propriétaires potentiels. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur ne finance que la partie construite du logement, tandis que le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) à un loyer modeste, établi dans le cadre d’un bail réel solidaire d’une durée variable, généralement comprise entre 18 et 99 ans. Cette approche novatrice peut entraîner des économies substantielles, atteignant jusqu’à 40 % selon la localisation géographique.

Éligibilité et avantages du Bail Réel Solidaire

Qui peut bénéficier du Bail Réel Solidaire ? Chaque organisme établit ses propres critères en collaboration avec les collectivités locales. Les avantages d’opter pour un achat en Bail Réel Solidaire sont multiples et attrayants : des économies significatives sur le coût d’acquisition, la possibilité de bénéficier de financements facilités par l’État tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), des mensualités réduites grâce à la dissociation du foncier et du bâti, ainsi que des avantages fiscaux comme une TVA réduite et des abattements sur la taxe foncière dans certaines régions.

Plafonds de ressources 2024 (selon Revenu fiscal de référence N-2)

Zone Abis : Paris et 76 communes d’Ile-de-France.
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, et communes particulièrement tendues (Genevois, Lyon, Annecy, Deauville, Bordeaux…).
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché tendu.
Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).
Zone C : Reste du territoire.

Comment devenir propriétaire via le Bail Réel Solidaire

Pour ceux intéressés par l’accession à la propriété via le Bail Réel Solidaire, une étape essentielle consiste à consulter des experts en financement et en accession. Ces professionnels peuvent fournir des conseils sur mesure et aider à trouver les meilleures solutions et conditions pour concrétiser l’achat en BRS, y compris les options de financement et les démarches administratives.

Revendre un logement acquis en Bail Réel Solidaire

Après avoir signé un Bail Réel Solidaire, les propriétaires ont la possibilité de revendre leur logement à tout moment. Cependant, pour préserver l’accessibilité du logement et continuer à le rendre accessible aux ménages éligibles, des restrictions s’appliquent quant au prix de vente et à la nécessité pour le nouvel acquéreur de souscrire à un bail réel solidaire pour une période minimale.

Comparaison avec d’autres formes d’accession à la propriété

En comparaison avec la location libre et l’acquisition classique, le Bail Réel Solidaire présente des avantages significatifs en termes de coût. Une illustration concrète de cette différence met en lumière l’attrait financier que représente le BRS pour les ménages à revenus modestes.

 

Le Bail Réel Solidaire émerge comme une solution prometteuse pour rendre l’accession à la propriété accessible à un plus grand nombre de ménages. En offrant des avantages financiers substantiels et en ouvrant de nouvelles perspectives pour les propriétaires potentiels, ce dispositif représente un pas important vers une société où le logement est véritablement un droit pour tous.

 

*** Mise à jour suite décret du 17 juillet 2024 *** :

Le décret publié mercredi 17 juillet 2024 vient ajouter une condition supplémentaire. Pour pouvoir accepter une candidature d’un preneur, les OFS devront en effet, au préalable, prendre aussi en compte le patrimoine immobilier du candidat en plus de son niveau de revenu. «Toute cession ne peut bénéficier qu’à un preneur n’étant pas propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités et susceptible de constituer sa résidence principale», décrit le texte. En clair : si le candidat à un BRS est déjà lui-même propriétaire d’une résidence principale au préalable, alors l’OFS ne peut signer le contrat ! Le décret précise par ailleurs que le preneur ne peut pas non plus être propriétaire d’un bien immobilier «susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d’établir sa résidence principale dans un logement du parc privé». Les investisseurs locatifs deviennent donc, a priori, inéligibles au BRS.

«Si l’on ne respecte pas cette condition, alors notre agrément d’organisme foncier solidaire pourrait être remis en cause, explique Cécile Hagmann, la directrice générale de la Coop Foncière, un organisme OFS qui pratique des ventes en BRS. Les preneurs devront faire une attestation sur l’honneur qu’ils ne possèdent pas déjà une résidence principale.» Si une dissimulation est constatée par l’OFS, le contrat pourra purement et simplement être rompu et le bail réel solidaire annulé.

 

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